Регистрация договора аренды нежилого помещения
В законодательстве есть раздел, посвященный вопросам аренды, в частности, недвижимости. В нормах закона указываются и права и обязанности, предлагаются варианты условий договора. Есть и запреты.
Если по какому-то условию решения не принимается, в действие вступает вариант, предложенный в законе.
Так и с вопросами регистрации сделок с недвижимостью. Общее правило обязывает участников договора проводить регистрацию договора, прав, на недвижимость.
Касаемо зданий и сооружений, помещений в них, закон обязывает проводить регистрацию сделки, если её длительность не меньше 12 месяцев. Если сделку подписали на меньший срок, в регистрации нет нужды.
[box type=»download»] Если же длительность договора превышает 12 месяцев, регистрация является критерием заключения сделки. Нет регистрации, значит, нет ни прав, ни обязанностей.[/box]
Выходом является условие о продлении договора, если отсутствуют возражения сторон за месяц или иной срок окончания соглашения.
Расторжение договора аренды
Расторжением считается прекращение договора, процедура или добровольная или делается через суд:
- Зарегистрированный договор расторгается соглашением, которое также регистрируется;
- Отсутствие регистрации договора делает достаточным соглашение о прекращении договора или его расторжении.
В каких случаях оно возможно:
- Основание прописано в законе;
- Основание прописано в договоре.
- Нарушение делает бесполезным для пострадавшей стороны дальнейшее продолжение соглашения.
Какие будут поводы для прекращения договора:
- Нарушение сроков оплаты аренды помещения (два раза подряд);
- Нарушение правил использования помещения, в частности, причинение вреда, разрушение, влекущее дополнительные расходы;
- Отказ оплачивать коммунальные услуги;
- Отказ ремонтировать помещение;
- Иные условия, прописанные в соглашении.
[youtube id=»3iudaShjRNs» align=»center» mode=»normal»]
Арендатор вправе требовать расторжения договора:
- Помещение не передается в пользование или создаются препятствия в его использовании;
- Недостатки, о которых владелец помещения не сообщил, о них не могло быть известно о принятии помещение в пользование;
- Владелец имущества отказывается его ремонтировать, если обязан делать это по договору;
- Помещение из-за причин, не зависящих от арендатора, невозможно использовать.
Безвозмездная аренда нежилого помещения
Так иногда называют предприниматели пользование имуществом, в частности, помещением без оплаты за это.
В законодательстве четко разграничиваются понятия аренда и безвозмездное пользование:
- Аренда – платное использование;
- Безвозмездное пользование исключает оплату.
Исключениями является оплата коммунальных услуг, ремонта, иных расходов на помещение. Как правило, владелец помещения передает его полностью под ответственность пользователя.
[box type=»download»] В остальном же договор похож на аренду. Безвозмездное использование обязывает пользователя учитывать имущество в качестве дохода в размере аренды, которую платят за подобное помещение в подобном месте.[/box]
Если предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения, но обязан его учитывать в качестве отдельной статьи доходов, которых потом платятся налоги.
На практике проще всегда оформить использование помещения в качестве на основе договора аренды.
Форма договора аренды нежилого помещения
Договор представляет собой документ изложением условий, разбитых на пункты или иным образом. Выбор свободный, в первую очередь учитывается практичность разбивки материала.
Соглашение об аренде помещения обязательно составляется на бумаге, не факт, что на одном листе, не факт, что они будут скреплены, относительно условий к согласию могут прийти в результате длительной переписки с помощью почты, электронного оборота.
Электронная переписка имеет значение в случае использования электронно-цифровой подписи или ключа.
На каждом документе ставятся подписи и печати, иначе, они не используются в качестве доказательств.
Стороны вправе воспользоваться услугами нотариуса, если есть договоренность, сделанная заранее.
Если нет единого документа или нет серии документов, подтверждающих наличие договоренности о существенных условиях договора:
- Предмет договора (конкретное помещение);
- Размер оплаты;
- Длительность аренды (конкретный срок).
Стороны могут назвать существенными и иные условия договора, договоренность о чем, делается в предварительных договорах или предложении заключить договор на определенных условиях.
Так, например, владелец офисного центра предлагает набор условий, и потенциальный клиент соглашается или нет, условия не обсуждаются. Подобную конструкцию называют договором присоединения.
[youtube id=»mbQEvQjJ-vE» align=»center» mode=»normal»]
Долгосрочный договор аренды нежилого помещения
Долгосрочные договора составляются на длительный срок, больше года и приходится проходить процедуру регистрации, или использовать способ ухода от неё, описанный ранее.
Нарушением закона считаться подобный ход не будет, но арендатор оказывается в более уязвимом положении перед владельцем имущества.
В договоре тщательно прописываются:
- арендуемое помещение, его параметры, в каких целях оно передается;
- данные о собственнике, переписанные из документов о собственности;
- распределяются обязанности по проведению ремонта, устранению последствий пожара и иных ЧП, обеспечение доступа к помещению;
Обязанности арендатора:
- оплачивать коммунальные услуги, фиксировать их расход за свой счет (самостоятельное обеспечение счетчиками);
- самостоятельное построение отношений с коммунальными службами;
- соблюдать правила внутреннего распорядка (если владелец в этом).
[box type=»download»] Тщательно в долгосрочном договоре прописывается процесс передачи имущества арендатору и обратно после прекращения договора.[/box]
Сугубо индивидуальный критерий – определение цены договора, каждое помещение оценивается индивидуально.
Ссылка на образец: http://dogovor-obrazets.ru/договор/Договор_долгосрочной_аренды_нежилого_помещения