Детям до достижения совершеннолетнего возраста запрещено многое – управлять транспортным средством, посещать определенные заведения, но при всем этом они, как и совершеннолетние граждане, могут являться собственниками жилого объекта недвижимости, с мнением которых приходится считаться при обмене или же при продаже квартиры.
Как продать квартиру, если ребенок собственник?
Законы нашей страны гласят о том, что ребенок, как и любое лицо, достигшее совершеннолетнего возраста, может являться законным собственником жилого объекта недвижимости.
Кроме того, законом не ограничено право на приобретение любой квартиры или же дарение.
Самостоятельно продавать или каким-либо иным образом распоряжаться имуществом, дети на достигшие дееспособности не имеют права.
Так, с 14-18 лет они имеют право заключать сделки, но только после согласия со стороны родителей. Малолетние же дети не вправе участвовать в сделках.
[box type=»download»] Некоторые недобросовестные родители считают, что несовершеннолетний возраст их чада развязывает им руки и они имеют право распоряжаться собственностью своего ребенка по личному усмотрению, однако, это не так.[/box]
Действия родителей ограничены законом, так все сделки должны быть совершены только с согласия опекунского органа, которые всесторонне исследуют дело поскольку защита интересов ребенка является их прямой обязанностью.
Законом продажа жилплощади, которая является собственностью ребенка разрешена, но исключительно при соблюдении всех требований.
Так, взамен жилплощади, которую планируется продать, детям потребуется купить собственность, но соблюдая все правила:
- если планируется продажа квартиры, собственником которой считается лицо, не достигшее возраста совершеннолетия, взамен должна быть куплена другая жилплощадь;
- стоимость и доля ребенка в квартире должны быть идентичны той, которая была продана;
- при покупке большую роль сыграет местоположение квартиры. Так, опекунский орган вряд ли даст разрешение на продажу жилого объекта в Санкт-Петербурге, когда взамен планируется покупка квартиры где-то по области, да еще и с ухудшением условий для жизни;
- если в стоимости жилплощади после купли-продажи имеется ощутимая разница, то орган опеки и попечительства даст согласие на продажу, но лишь с соблюдением требования о том, что разница будет обязательно перечислена на банковский счет, заведенный на имя ребенка, которым тот сможет воспользоваться только после совершеннолетия, а до тех пор он останется заблокированным;
[youtube id=»UwaQs0JFHg0&list=PLjC30j6Uo4-iUR9t6c9YO9Ego1pu6SVjS» align=»center» mode=»normal»]
Несовершеннолетие и недееспособность
Дееспособность – это возможность лица осуществлять своими действиями права и иметь обязанности. Дееспособность возникает после того, как лицо достигнет возраста совершеннолетия, исключение составляет эмансипация и вступление лица в брак с 16 лет.
До достижения 14 лет лица называются малолетними и являются недееспособными. Любые сделки в которых предусмотрено их участие от их имени заключают родители.
В возрасте от 14 до 18 лет дети имеют большое количество прав и свобод в совершении сделок, но только после получения согласия от родителей, которое должно быть выраженное в письменной форме.
Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?
[box type=»download»] По сравнению с продажей квартиры, которая находится в собственности несовершеннолетнего, продажа жилплощади в которой лишь прописан ребенок обрастает меньшими сложностями.[/box]
Если ребенок просто имеет прописку, то не потребуется обращаться за получением специального согласия со стороны органов опеки, тут возникает другая проблема – выписать ребенка из жилплощади без последующей прописки невозможно, а покупатель навряд ли даст свое согласие на приобретение объекта недвижимости, где будет иметь прописку ребенок.
Так что же делать?
В статье 20 ГК РФ установлено, что местом жительства лица не достигшего 14 лет является место, где живут его родители. Таким образом, прежде чем продавать жилплощадь нужно оформить прописку малыша у одного из родителей.
Встречаются ситуации, когда покупка новой жилплощади не является непременным условием для продажи недвижимости несовершеннолетнего и его выписки.
Так, покупка новой жилплощади не требуется:
- Если семья переезжает за границу и планирует постоянно там жить;
- Если семья уезжает для постоянного проживания в другой город, но средства с продажи жилой площади перечисляет на счет ребенка;
- Если покупка будет осуществлена в строящемся доме, но только если уже большая часть строительных работ уже выполнена.
Как получить разрешение органов опеки?
Получение такого согласия – это ключевой этап, ведь именно от их решения зависит возможность продажи собственности.
Так, потребуется:
- получить справку о количестве лиц, которые имеют прописку в квартире, которую планируется продать. Справка выдается в паспортном столе, при предъявлении документов ( документы удостоверяющие личность ребенка и родителей, документ о праве собственности на квартиру)
- обратиться в орган опеки. С обращением в опекунский отдел обязаны явиться и отец, и мать, даже в случае развода;
- оформить заявление о продаже и покупке новой жилплощади. Написано заявление должно быть родителями и ребенком, если ему есть уже 14 лет;
- после подачи всех документов нужно дождаться решения. Опекунский отдел даст ответ через 2 недели.
После выполнения всех действий нужно приступать к сбору документов для продажи квартиры.
Что входит в пакет документов:
- Заявление с просьбой о выдачи разрешения на продажу жилого объекта недвижимости. Заявление нужно оформить соответствующим образом и обязательно подписать, причем подпись должна быть как отца, так и матери ребенка.
- Если ребенок достиг 14 лет нужно предоставить согласие с его стороны выраженное в письменной форме;
- Свидетельство о рождении ребенка;
- Выписку из домовой книги;
- Подтверждение права собственности;
- Кадастровый план;
- Справку из БТИ;
- Справку об отсутствии задолженности.
[youtube id=»ptJQy9Y-0U4&list=PLjC30j6Uo4-iH8NPp8W1AZ2EIylbPns9h» align=»center» mode=»normal»]
Как выписать несовершеннолетнего?
Выписка несовершеннолетнего ребенка всегда обрастает массой сложностей.
Так, для выписки нужно:
- вместе с ребенком, достигшим четырнадцати лет матери или отцу надлежит явиться в паспортный стол к паспортисту, где нужно будет написать заявление с просьбой о выписке ребенка. Обязательно потребуется приложить паспорт родителя и ребенка или же свидетельство о его рождении, документ о праве собственности и разрешение от органов опеки;
- нужно оформить листок убытия с обязательным указанием нового адреса;
- выждать срок (7 дней) и забрать листок убытия с момента выдачи которого ребенок становится выписанным из занимаемой ранее жилплощади.
[box type=»download»] Следует напомнить, что любое неправомерное действие влечет отмену выписки и автоматическую прописку ребенка по прежнему адресу.[/box]
Как избежать рисков при покупке квартиры, если ее владелец несовершеннолетнее лицо?
Существует несколько советов, которые позволят избежать сложностей при приобретении жилплощади, находящейся в собственности лица не достигшего совершеннолетия:
- прежде чем приступить к покупке жилья, необходимо узнать растет ли в семье ребенок;
- если в семье растет несовершеннолетний гражданин, то нужно обязательно отправиться в орган опеки чтобы выяснить не поставлена ли на учет семья. Если выяснится, что семья не является не прилежной, для законного отчуждения потребуется только согласие родителей выраженное в письменной форме и разрешение со стороны органов опеки;
- необходимо узнать приватизирована ли жилплощадь и включен ли ребенок в список собственников;
- не стоит покупаться на красивые речи, особенно, если их говорят дальние родственники малыша, которые уверяют в том, что после заключения договора все нюансы с опекунским органом будут решены;
- также необходимо проверить на законность разрешение, полученное от органов опеки и попечительства;
- в органах опеки необходимо узнать еще одну важную информацию — есть ли у малыша родители и вынесено ли в отношении них решение о лишении их родительских прав.
Продажа жилплощади, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу всегда обрастает массой трудностей и сомнений со стороны покупателей, но если соблюсти все необходимые правила, то можно оградить себя от возможных неприятностей.