Покупка квартиры – это весьма сложный процесс, ведь перед тем, как приступить к покупке недвижимости требуется проверить множество факторов.
Именно поэтому большинство людей, которые желают приобрести квартиру обращаются за помощью к компетентным юристам, которые возьмут ответственность за поиск и осуществление сделки в свои руки.
Но прибегать к помощи в юридических контор, которые имеют многолетний опыт работы не всегда выгодно, ведь оказание юридических услуг стоит немало, а обращаться в конторы, которые не имеют репутации опасно, ведь можно натолкнуться на мошенников.
Именно поэтому необходимо знать, как проверить квартирую на частоту перед тем, как заплатить за нее денежные средства собственными силами.
Как проверить квартиру на чистоту?
Проверка квартиры на чистоту – это достаточно серьезный этап в жизни, ведь перед тем, как приступить к покупке объекта недвижимости необходимо исключить вероятность подвоха. Так что же нужно проверить?
Проверяем правоустанавливающие документы
Если поиски увенчались успехом и казалось бы подходящий вариант найден, не следует сразу же приступать к покупке, ведь первоначально требуется узнать – на основании каких документов у лица возникло право собственности.
В качестве таких документов выступает:
- договоры купли-продажи;
- мены;
- ренты;
- дарения;
- свидетельства о праве собственности;
- документ, о вступлении в силу решения суда.
[youtube id=»3qogfJRCxis» align=»center» mode=»normal»]
Важно самостоятельно или же при помощи надежного и главное, компетентного юриста изучить документы, чтобы проверить не содержаться ли на бумаги следы подтирок и фальсификации.
На бумаге допускаются поправки, но только они непременно должны быть заверены подписями лиц, которые заключили договор.
Также необходимо нотариально удостоверить малейшие исправления если при них присутствовал или принимал участие нотариус.
[box type=»download»] Проверке должен подвергнуться факт надлежащей государственной регистрации договора. Произвести проверку вправе любой гражданин Российской Федерации. Если же при заключении договора были выдвинуты определенные условия.[/box]
Необходимо проверить были ли они выполнены.
К примеру, если при заключении договора покупатель был обязан выплатить полную стоимость недвижимости, но не выполнил условие в заранее оговоренный срок, то он не может являться собственником, следовательно договор подлежит расторжению.
Большое значение нужно уделять датам, а именно когда договор вступил в законную силу.
Так, к примеру, подозрение у покупателя должен вызывать то, что владелец старается оперативно продать жилплощадь, которая недавно была получена им в подарок от гражданина или оставлена по наследству лицом, который не является собственником.
Также непременно нужно проверить наличие технического и кадастрового паспорта. Некоторые владельцы, имеющие “камень за пазухой”, говорят, что одного из паспортов нет.
В такой ситуации не стоит идти на попятный, необходимо указать продавцу на то, что он обязан заказать такой важный документ и получить его.
Проверяем историю квартиры
Следующим шагом должна быть проверка квартиры. Для проверки квартиры требуется обратиться в ЕГРП, где закреплена история жилых объектов с 1998 года.
Перед тем как передать средства, нужно попросить собственника предоставить выписку из ЕГРП, чтобы увериться в том, что никакие незаконные действия за последние 15 лет не производилось.
[box type=»download»] Насторожить должен факт постоянной продажи недвижимости или же напротив, отсутствие постоянных жильцов. Вероятнее всего, что со сделками по этой квартире не все законно и продавец попросту пытается подставить.[/box]
Также в выписке будут отражены все имущественные споры, случаи наложения ареста и другое. Необходимо особенное внимание уделять датам, ведь важно знать могут ли вновь возникнуть споры или же они уже давно остались в прошлом.
Следует отметить, что законодательно определен срок для признания сделок с объектами недвижимости недействительным и равен он 3 годам.
Если же последние 3 года с жилищем ничего не было, то можно приступать к проверке следующих моментов.
Следует отметить, что иногда встречаются ситуации, что в ЕГПР объект не зарегистрирован и касается чаще всего этого старых квартир.
Как ни странно, именно отсутствие в таком реестре квартиры является доказательством ее чистоты с юридической точки зрения, иными словами, после приватизации сделок с ней не совершалось, но чтобы подстраховать себя можно обратиться за сведениями в Департамент жилищной политики.
[youtube id=»fzewQ9lXCpM» align=»center» mode=»normal»]
Проверка качества квартиры
Чтобы проверить качество квартиры, следует указать собственнику на то, что он обязан предоставить документы из БТИ, которые будут свидетельствовать об отсутствии незаконной перепланировке или переустройстве.
Проверка продавца
Важное значение нужно уделить и самому собственнику, иными словами, его также необходимо пристально проверить. Первоначально следует проверить подлинность его паспорта.
Трудности возникают в случае если от имени продавца выступает его представитель.
Так, необходимо надлежащим образом проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом, в случае отсутствия заверенной доверенности, представитель продавца не вправе производить никакие действия.
Также нужно прочитать саму доверенность, ведь важно убедиться в том, что представитель вправе получать деньги за продажу объекта.
Большое значение имеет дееспособность продавца, особенно если еще только на начальном этапе возникают большие сомнения касаемо его адекватности.
Например, можно навести справки у соседей, ведь они, как известно, подчас бывают хорошо осведомлены об образе жизни соседа.
Проверка на отсутствие третьих лиц
Чтобы избежать возможных проблем после покупки, нужно непременно убедиться, что на объект недвижимости не имеют права третьи лица, ведь встречаются случаи, когда член семьи имеющий прописку в квартире, но проживающий по иному адресу внезапно появляется и старается оспорить сделку или же вовсе заявляет о намерении жить в квартире.
Чаще всего такие ситуации возникают:
- когда суд отправил человека отбывать наказание в тюрьму;
- отправил на принудительное лечение;
- когда человек уехал на экспедицию, заграничную командировку и т. д.
[box type=»download»] Риски возникают в случае, когда в прописку имеют граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста, поскольку при заключении сделки их интересы ущемляются, а в соответствии с законодательством нашей страны это незаконно.[/box]
Известны также случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за прописки несовершеннолетних лиц.
Также нужно проверить согласие супруга на продажу квартиру – нотариально заверенное согласие. Лучше всего вовсе потребовать предоставить домовую книгу, где будут указаны все сведения о прописанных лицах.
Проверка долгов
Собственник квартиры перед продажей, обязан погасить все долги по коммунальным платежам.
Проверить отсутствие долгов можно потребовав от собственника предоставления документов, иными словами, справку где указаны все эти сведения.
[box type=»download»] Справки выдаются в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. Справку об отсутствии долгов по электроэнергии нужно брать отдельно.[/box]
При заключении договора необходимо обязательно прописать факт продажи квартиры без долгов, если же такой пункт будет не прописан собственнику придется самостоятельно выплачивать долги старого хозяина.
Проверка на факт незаконной перепланировки
Если в жилплощади была произведена перепланировка, то в таком случае выдаются документы из БТИ.
Если в жилом помещении была осуществлена перепланировка, но она не соответствует техническому паспорту, то такая перепланировка будет признана незаконной и попадет в ряд административных нарушений.
Проверка на отсутствие арестов и обременений
Важно проверить жилье еще и на факт отсутствия арестов и обременений. Проверить такой момент можно по выписке из ЕГРП, поскольку в нем находятся все сведения о существующих и прекращенных правах на недвижимость.
Сведения открыты для людей и предоставляются всем.
Несколько советов при покупке квартиры
Покупка квартиры всегда обрастает массой трудностей, поэтому к проверке недвижимости на чистоту нужно отнестись со всей ответственностью и перед тем, как отдать средства за покупку жилплощади учесть несколько важных советов:
- Не следует покупаться на слишком низкую стоимость, поскольку хорошая квартира никогда не будет стоить дешево. Если же квартира понравилась, но цена все-таки настораживает, то следует собрать о ней как можно больше сведений, к примеру, не помещает обратиться к участковому, который уж точно ввиду специфики работы обязан знать о всех проблемных сторонах объекта недвижимости.
- Также нужно обращать внимание на частоту продажи, ведь если квартиру постоянно перепродают, то возможно будущих хозяев может ожидать неприятный подвох.
- Важно продумать способ оплаты жилья. Так, если предпочтение отдается наличным средствам, то лучше всего воспользоваться ячейкой в банке, ведь ко всему прочему сотрудники банка сами осуществят перерасчет средств. Если выбран безналичный расчет, то нужно обязательно проверить счета и внимательно заполнять все документы на денежные переводы.
- Приступать к заключению договора необходимо только после того, как продавец предъявит полный пакет необходимых документов, которые позволят определить чистоту объекта недвижимости. Составляя договор нужно обязательно указать конкретную стоимость жилплощади, чтобы оградить себя от некоторых махинаций.
Надлежащим образом произведенная проверка квартиры позволит будущему собственнику оградить себя от массы неприятностей, которые так часто возникают из-за невнимательности при выборе и заключении договора.