На что обратить внимание при договоре аренды квартиры?
Интернет предлагает множество вариаций одного и того же договора, аренда квартиры не исключение.
Однако есть важные моменты, про которые забывают, чуть ли не все, кто с этим связан:
- закон содержит общие положения, их нужно конкретизировать;
- в договоре часто нарушают баланс интересов арендатора или арендодателя, в ту или иную сторону;
- предлагаемые варианты условий нередко противоречат закону;
- закон на случай отсутствия условий, разработанных сторонами, заполняет пробелы собой, что не всегда удобно или выгодно сторонам.
На что конкретно обращать внимание при заключении договора аренды? Желательно отнестись внимательно ко всем пунктам договора, но особенно, что касается прав и обязанностей сторон, и вопросов ответственности.
Не сделав этого, арендатор рискует взять на себя неподъемные обязательства, полагаться на честное слово, собственника или владельца, стоит аккуратно.
Кроме того, владельцы недвижимости стараются не заключать никаких договоров по простой причине – нежелание платить налоги, не зная видимо, что размер суммы налога невысок, штрафы значительно больше.
Сразу надо оговориться, что договора, с жильцами муниципального или государственного жилья или социального найма разрабатывается на основе специального законодательства, и гражданский кодекс к нему имеет минимальное отношение.
[box type=»download»]Важно! Договор аренды между частными лицами заключается полностью на основе Гражданского Кодекса.[/box]
Содержание договора аренды квартиры
Любое соглашение – набор пунктов, разделенных на разделы или еще каким-то образом.
- Общие положения. Кто является сторонами, паспортные данные или устава или доверенности, что именно нужно определяется обстоятельствами, заключают между собой договор аренды с указанием адреса помещения;
- Описание помещения, в частности, указание его адреса, может относиться к разделу договора под названием «предмет». Арендоваться может только часть квартиры, тогда в описании указывается номер или литера комнаты согласно данным технического паспорта;
Раздел права и обязанности может включать в себя все остальные возможные условия договора, а может нести в себе только часть. Вариант определяется выбором сторон.
- Вопрос ремонта квартиры, оплаты содержания общего имущества многоквартирного дома, кто за это несет ответственность, вопрос ответственности за внесение взносов на капитальный ремонт;
- Вопросы вселения семьи нанимателя, иных лиц, кому в данном случае будет разрешено вселяться, а кому нет, и есть ли нужда в разрешении собственника;
- Срок действия договора;
- Правила расчета цены найма, её пересмотра;
- Вопросы ответственности сторон за неисполнения договора.
Особняком стоят вопросы сдачи квартиры в аренду уже арендатором. Чаще всего это запрещено, но, если нет, соответствующие пункты сделают договор объемнее.
- Пункты о прекращении договора.
[box type=»download»]Вот один из бланков, который можно использовать полностью или использовать для своих нужд: скачать-бланки.рф[/box]
[youtube id=»5BKJndx5X8E» align=»center» mode=»normal»]
Регистрация договора аренды квартиры
Однозначного ответа дать нельзя. Почему? Причина проста.
[box type=»download»]Стоит отметить! Если длительность договора меньше одного года, регистрацию проводить не требуется, если конечно, стороны не желают этого. Если длительность соглашения больше годичного срока – регистрация становится необходимой.[/box]
Отсутствие регистрации приведет к тому, что договор признают незаключенным, не имеющим кого-либо юридического значения.
Если нет желания заниматься вопросами регистрации, стоит прописать отдельное условие. В общих правилах аренды оговаривается, обязательность регистрации, если в соглашении нет иного правила.
Каким образом проходит регистрация?
Предоставляются паспорта, заявления на регистрацию договора.
Предоставляется примерно такой комплект документов:
- Копия договора, подписанная обеими сторонами;
- Акт передачи квартиры, подписанный обеими сторонами (образцы акта можно также найти в интернете и переделать при необходимости под себя);
- Технический паспорт на квартиру;
- Кадастровый паспорт;
- Свидетельство о праве собственности и доверенность от нотариуса (если наймом занимается представитель собственника);
Свидетельство, если строго действовать по закону, приобщать не надо, все документы, имеющиеся у государственных организаций должны передаваться по взаимодействию. Иногда требуют дополнительные бумаги, если есть время и желание, отстоять свои права, следует спросить, в каком нормативном документе предписано предоставление именно этой бумаги.
Нюансы договора аренды
Как и в случае с регистрацией договора, заверение нотариуса делается только по желанию сторон. Там обычно предлагают ранее разработанный документ, если только клиент не предоставит свои собственные наработки, желаемые для него условия.
- Перед принятием решения об аренде документа, следует тщательно осмотреть квартиру. Все, что не относится к общему имуществу дома, собственность владельца квартиры, и починка всего этого, может считаться текущим ремонтом. В договоре нужно прописать, что будет текущим ремонтом в этом случае;
- Тщательно прописать всё в приложении к договору или акте приемки-передачи, что передается в пользование вместе с квартирой, и в каком состоянии;
- Вопрос учета и оплаты коммунальных услуг, и контроля, если вопрос решает арендатор;
- В приложении следует перечислить, кто именно вселяется в квартиру, закон не требует согласия вселения несовершеннолетних детей, и следует прописать, что наличие детей, неоговоренных в договоре не является основанием для предъявления претензий;
- Прописать время действия договора, за период о его прекращении делается предупреждение;
- Часто обещают подписать соглашение на длительное время – желательно прописать ответственность за прекращение договора раньше времени;
- За нарушения существенных для сторон пунктов, следует прописывать конкретные штрафы, не переписывая из закона общих, бессодержательных формулировок.
Основания для досрочного расторжения договора аренды квартиры
Арендатору за 3 месяца желательно отправить письмо о прекращении договора с его стороны. Если вопрос аренды обходится в существенные суммы, тогда при условии невозможности проживать в квартире дальше, в частности, когда дом признается аварийным.
Владелец жилья имеет широкий перечень оснований, дающих право прекратить соглашение. Однако все делается через суд, без судебного решения никто не вправе никого выселять даже с чужой, съемной квартиры.
- Нарушения правил пользования жилыми помещениями, доказанные протоколами, составленными полицейскими, после них собственник отправляет письменное предупреждение о невозможности так себя вести дальше;
- Задержка платы за аренду не меньше 6 месяцев (2 раз при аренде меньше года);
- Использование помещения не для проживания (хранения товаров во всей квартире, сырья, материалов, использования в предпринимательстве, за исключением маникюра, стрижек и т.п.);
- Порча имущества арендатором или теми, за чьи действия он отвечает перед хозяином квартиры;
- Неисполнения письма об устранении нарушения дает основания для судебного иска;
- Суд или обязывает ответчика устранить нарушения и дает на это срок не больше 12 месяцев;
[box type=»download»]Важно! Неисполнение обязанности устранить нарушения дают основания просить суд уже выселить нанимателя с семьей и всех с ним проживающих.[/box]
Мошенничество при заключении договора аренды квартиры
Мошенничество бывает разное и мелкое, заявление по которому в полиции даже не примут, и крупное, с использованием поддельных бумаг на пользование квартирой.
- Сдача в аренду квартиры по поддельным документам или плохо сделанным копиям;
- Квартира сдается человеком, который сам же её арендует, а представляется собственником;
- Дольщики сособственники сдают квартиру от имени одного из них, а второй якобы не знавший о сделке выгоняет съемщиков.
Кто-то сдает квартиру принадлежащую государству или муниципалитету, что также чревато неожиданным выселением.
Как себя защитить?
- Проверять оригиналы бумаг, подтверждающих права на квартиру;
- Требовать письменного договора;
- Остерегаться чрезмерно дешевых, но шикарных для такой цены квартир от незнакомых людей, заманчивые предложения, как правило, мошенничество.