Сравнительный подход в оценке – это метод расчета рыночной стоимости (РС) недвижимого имущества, при котором оцениваемый объект сравнивается со схожими с ним предложениями на недвижимом рынке.
Главным условием для применения данного подхода оценки являются:
- Не уникальность объекта недвижимого имущества, подлежащего проведению оценки – необходим сбор схожих предложений;
- Сведения об оцениваемом объекте должны быть достаточными;
- Факторы, от которых зависит стоимость аналогов, должны быть сравнимы.
Этапы использования сравнительного подхода
Оценка имущества сравнительным подходом осуществляется в несколько этапов:
- На первом этапе Оценщиком производится изучение и анализ недвижимого рынка. На данном этапе целью Оценщика является установление средних цен на недвижимость и поиск предложений, которые могли бы выступить в качестве аналогов для объекта, оценка которого производится в настоящий момент.
- На следующем этапе Оценщиком производится сбор аналогичных объектов, а также проверка всей имеющейся по ним информации. В качестве поисковой базы могут быть использованы сайты агентов по продаже недвижимости, газеты и журналы с предложениями на продажу.
- На третьем этапе Оценщик вводит корректировки в отношении тех характеристик аналогов, которые не совпали с характеристиками оцениваемого имущества.
- На заключительном этапе Оценщик производит согласование результатов оценки и устанавливает РС оцениваемого недвижимого объекта.
Особенности применения сравнительного подхода
Особенностями использования сравнительного метода в оценке являются сведения о сделках на рынке недвижимости, предмет которых имеет сходства с оцениваемым недвижимым объектом.
Главным требованием к использованию данной методики оценки является наличие достаточного количества предложений по продаже недвижимых объектов.
В случае уникальности оцениваемого объекта, наличии у него особых характеристик или обремененного чем-либо, использовать сравнительный подход для установления стоимости нелогично и не принесет пользы.
[box type=»download»]Стоит отметить! Главным принципом данного метода является принцип замещения, который означает, что при наличии на рынке схожих предложений, лицо не вложит свои инвестиции в более дорогостоящий, но одинаково полезный, объект.[/box]
[youtube id=»nv0KUMXDnxw» align=»center» mode=»normal»]
Методы сравнительного подхода
Для ввода и расчета процента корректировок, вносимых в итоговом расчете стоимости недвижимости, оценщиком может быть использован один из трех методов:
- Корректировки, определенные на основании парных продаж;
- Корректировки, определенные экспертным методом;
- Корректировки, определенные согласно статистическим данным.
В основе парного метода продаж лежит выбор двух абсолютно идентичных аналогов, за исключением одной характеристики (например, состояние отделки). Разница в стоимостях данных аналогов и будет учтена как корректировка на тип ремонта.
Экспертная методика включает в себя абсолютно субъективное мнение эксперта относительно размера вводимой корректировки, как правило, в процентном эквиваленте.
Например:
- Если оцениваемый объект хуже аналогичного (в одной из характеристик), то вводится корректировка в размере 10 % со знаком минус, то есть мы опускаем итоговую стоимость за квадратный метр на 10 %.
- И наоборот, если оцениваемый объект лучше, чем выбранный оценщиком аналог, то вводим ту же самую корректировку, только со знаком «плюс», тем самым повышая стоимость квадратного метра.
Данная методика используется в случае наличия точных процентных данных о разницах между стоимостями недвижимости.
[box type=»download»]Стоит отметить! В основе статистического метода лежит изучение рынка предложений и их формализация, изучение изменений определенных характеристик и влияние данного фактора на стоимость за определенный период времени.[/box]
Данная методика очень сложна и требует много работы, по причине большой базы недвижимости, что приводит к длительным временным затратам на ее анализ.
Сбор информации для проведения процедуры установления РС недвижимости и проверка ее достоверности
В обязанности оценщика входит сбор и проверка информации. Им производятся действия по сбору всей необходимой документации на оцениваемый объект, такие как документы, подтверждающие право собственности, основания на право, техническую документацию, а также документацию, подтверждающие наличие или отсутствие обременений.
С целью установления собственности, эксперт должен проанализировать данные рынка недвижимости, удостоверить в правдивости имеющихся данных, путем прозвона лиц, предоставивших необходимую информацию.
Все сведения делятся на:
- Общие;
- Специальные.
Общие сведения включают информацию об экономических, социальных, экологических и прочих факторах. В специальные сведения входит информации об объекте оценки и используемых аналогах.
Элементы сравнения и виды корректировок
При введении корректировок учитываются следующие элементы:
- Качество права;
- Условия для финансирования;
- Особые условия;
- Условия рынка недвижимости;
- Расположение;
- Физические данные;
- Данные экономики;
- Сервис и дополнительные элементы.
[box type=»download»]Важно! Качество прав включает в себя обременения сервитутами, что ведет к понижению стоимости объекта недвижимости.[/box]
Обременение правом аренды может также повлечь за собой снижение стоимости, ввиду несогласованности арендной платы со скачками цен в период действия договора аренды.
Условия финансирования подразумевают порядок выкупа имущества у его собственника, путем предоставления последнему рассрочки платежа или путем расплаты полностью, но неденежными средствами, а эквивалентными им: ценные бумаги, материальные ресурсы и прочее.
Особые факторы также включают в себя несколько элементов. Влияние финансовых обстоятельств может привести к необходимости ускорения завершения сделки купли-продажи, что делает период экспозиции короче.
Продажа таких объектов производится за счет снижения их стоимости.
Учет влияния аренды на стоимость продаваемого объекта. Это необходимо в ситуациях, когда покупатель в дальнейшем разрешает продавцу арендовать объект сделки, и с целью понижения налогов они договариваются о понижении цены сделки купли-продажи и арендных ставок.
Условия рынка это определение стоимости путем анализа изменения рыночных цен с момента совершения сделки до момента оценки недвижимости.
Корректировка необходима в случае перехода аналога от продавца к покупателю в срок, превышающий один месяц до даты оценки.
К факторам расположения относятся престижность района, в котором располагается оцениваемый объект, транспортная доступность данного района, удаленность от центра деловой активности, а также качество окружающей застройки – расположение парков, лесов, свалок и прочих объектов, способных повлиять на стоимость объекта.
[box type=»download»]Стоит отметить! К физическим характеристикам относятся характеристики земель и улучшений. В качестве характеристик земель выступают площадь, назначение, форма, отсутствие неровностей. А к характеристикам улучшений относят площадь, объем, этажность, этаж расположения. Кроме того, влияние имеет материал, из которого изготовлены улучшения, качество отделки и наличие или отсутствие коммуникаций.[/box]
Экономические характеристики – это влияющие на доходность оцениваемого объекта. От отношения общей площади к полезной зависит экономическая характеристика.
Чем выше зависимость, тем больше отношение дохода к затратам. Корректировка может быть сделана путем капитализации перерасхода страховых, налоговых сумм.
Наличие или отсутствие желаемых сервисов: телефонных линий, газо-, электроснабжения, канализации, водопровода влияет на стоимость объекта.
Так, наличие всех этих сервисов способствует увеличению РС. Поэтому при наличии этих средств сумма корректируется на повышение, при отсутствии соответственно на понижение.
Среди видов корректировок выделяют:
- Процентные;
- Денежные.
Процентные корректировки вводятся путем умножения стоимости объекта на коэффициент, выражающий разницу между характеристиками объекта оценки и объектов-аналогов. Денежный коэффициент изменяет стоимость путем увеличения или уменьшения на определенную сумму, какой оценивается разница в характеристиках между оцениваемым и аналогичными объектами.